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Environnement et immobilier

12 janvier 2016 (mis à jour le 11 janvier 2016) - Développement durable
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L’attractivité de l’environnement joue un rôle important dans le choix d’un lieu de résidence. Côte littorale, rives de fleuves... sont des zones attractives pour les ménages qui choisissent de s’y installer malgré les risques qu’elles peuvent représenter pour leur logement. Quelle influence des politiques publiques d’information et de prévention des risques naturels sur le prix des logements exposés ? Pour préserver l’environnement, les logements occupant moins de surface au sol et moins consommateurs d’énergie, sont à privilégier. Quel surcoût pour la construction de ces bâtiments ?


Exposition aux risques catastrophiques, politiques de prévention et marchés de l’immobilier en France. État de la connaissance économique

Cette étude propose un état de la connaissance économique sur l’interaction entre exposition aux risques catastrophiques, politiques de prévention et marchés immobiliers. L’ampleur des pertes humaines et matérielles causées par les catastrophes naturelles et industrielles est intimement liée aux choix d’implantation et de résidence des populations. Mieux comprendre le fonctionnement des marchés immobiliers locaux et la formation des prix peut fournir de précieux enseignements sur les déterminants des choix résidentiels des ménages ainsi que sur leur perception en matière d’exposition aux risques.

Ce document identifie les mécanismes théoriques d’intégration du risque par les marchés immobiliers et discute les hypothèses de modèles de référence, notamment en termes de perception des risques par les agents. Il détaille et discute les effets potentiels à la hausse et à la baisse des événements catastrophiques et des politiques publiques (assurance obligatoire, ouvrage de protection, zonages réglementaires, information préventive) sur les marchés immobiliers. Il dresse également un état des lieux critique des études réalisées sur données françaises et identifie les questions encore largement inexplorées, malgré un fort intérêt des acteurs de la prévention des risques.

Cette étude est la première phase d’un projet qui vise à répondre à la question de savoir si les plans de prévention des risques (PPR) ont un effet dépréciateur sur les prix immobiliers, point régulièrement rapporté à la DGPR comme un frein local à l’acceptabilité sociale des politiques publiques dans ce domaine. La deuxième phase consacrée à l’estimation chiffrée de l’impact des PPR sur les marchés immobiliers est en cours.

Risques et marchés immobiliers : l’influence du risque inondation sur le prix des logements

Le risque inondation est le principal risque naturel en France métropolitaine. Une commune sur deux est située partiellement ou totalement en zone inondable. Étant donné les dommages matériels et les conséquences traumatiques d’une inondation, on s’attend à ce que le prix des logements reflète les différences d’exposition. Cela ne semble néanmoins pas être le cas en France. L’étude du Commissariat général au développement durable met en effet en évidence que le prix des logements n’est pas influencé par la présence d’un risque inondation sauf dans le cas où une catastrophe majeure vient de se produire. Il n’est néanmoins pas possible de prévoir la durée de prise en compte du risque par les marchés immobiliers. L’étude fournit des éléments d’explication à ce phénomène et l’impute en grande partie, non seulement à un manque d’informations à disposition des ménages acquéreurs, mais aussi à leurs difficultés à appréhender les risques exceptionnels.

Risques et marchés immobiliers : effets des politiques de prévention sur le prix des logements

Une commune sur deux est exposée aux inondations. L’action de prévention de l’État repose principalement sur la maîtrise de l’urbanisme et l’information des ménages en zone à risque. Toutefois, la mise en place de ces politiques peut rencontrer la réticence des ménages, en leur faisant craindre un effet de stigmatisation des logements situés en zone à risque et une dépréciation de leur capital immobilier. L’étude du Commissariat général au développement durable démontre que les effets des politiques de prévention des risques sur le niveau des prix immobiliers sont multiples et ne sont pas a priori systématiquement positifs ou négatifs. Elle fournit une grille d’analyse de ces effets ainsi que quelques résultats empiriques. Ces derniers suggèrent que l’impact de l’information préventive et de la maîtrise de l’urbanisation est relativement modéré et surtout très hétérogène selon les biens et les communes.

Un habitat plus compact et moins énergivore : pour quels coûts de construction ?

Les objectifs ambitieux de construction de logements neufs du gouvernement posent la question des coûts des nouvelles normes environnementales. L’étude quantifie les grands facteurs explicatifs des coûts de construction des logements à partir de l’enquête sur le prix de revient des logements neufs (PRLN), en s’intéressant aux surcoûts de construction de logements plus denses, et plus efficaces en matière de consommation énergétique. Les surcoûts de construction de bâtiments plus denses apparaissent compensés par les économies d’échelle : doubler le nombre d’étages conduit à des surcoûts au m² de l’ordre de 4% tandis que doubler la surface construite sur une même parcelle permet de diminuer le coût au m² de 7%. Les coûts de construction apparaissent, de plus, sensibles à la densité de population de la commune dans laquelle les logements sont construits. Le respect des labels énergétiques récents affecte également les prix de construction. Le passage de logements construits selon la réglementation thermique 2005 à des logements respectant le label bâtiments basse consommation (BBC), a entraîné, pour des projets de construction comparables, des augmentations de coûts de construction estimées ici à environ 14 % dans l’individuel et 9 % dans le collectif. Ces surcoûts apparaissent cependant modérés dans la mesure où ils seront compensés par la diminution de la facture énergétique des ménages occupants.

Performance thermique des logements neufs : les surcoûts de construction compensés par les économies d’énergie

Les nouvelles réglementations thermiques s’appliquant à la construction de logements neufs sont un outil essentiel pour améliorer sur le long terme des performances énergétiques du parc de bâtiments. En vigueur depuis le 1er janvier 2013, la réglementation thermique 2012 (RT 2012) correspond à un objectif de modération de la consommation d’énergie primaire au m² proche du niveau du label « bâtiment à basse consommation » (BBC). À l’avenir, les logements neufs devront s’approcher des normes des bâtiments à énergie positive, dits Bepos, qui produisent une quantité d’énergie équivalente à celle qu’ils consomment sur leur durée de vie. Les surcoûts de construction de ces logements moins énergivores n’est pas négligeable. Entre la RT 2005 et le label BBC, ils seraient de l’ordre de 14 % du coût de construction d’un logement individuel, et de 9 % dans le collectif. Cependant, ce surinvestissement s’amortit sur la durée de détention du logement : il est fortement compensé par des économies réalisées sur la facture énergétique du logement. Par ailleurs, on peut s’attendre à une baisse de ce surcoût avec la diffusion à grande échelle de la RT 2012.

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