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Impact de la LGV Est sur le prix de l’immobilier
Commissariat general au developpement durable
Études et documents - Numéro 59 - Décembre 2011
Le premier tronçon de la ligne à grande vitesse Est européenne, 300 km entre Paris et Strasbourg, a permis depuis 2007 de relier ces deux villes en 2 h 30 au lieu de 4 h auparavant. La présente étude porte sur l’éventuelle capitalisation des gains d’accessibilité dans les prix de l’immobilier du fait d’une plus grande attractivité des territoires desservis. Elle s’appuie sur une analyse économétrique des transactions immobilières réalisées en Champagne-Ardennes, en Lorraine et en Alsace, pour les années 2000, 2002, 2004, 2006 et 2008, recensées dans la base de données notariale Perval.
Les résultats obtenus ne permettent pas de conclure quant à un effet TGV. En effet, les villes traversées par la LGV n’ont pas connu un rythme de croissance des prix immobiliers plus important que la moyenne des villes françaises de taille similaire. A l’échelle régionale, on observe cependant une polarisation de l’espace en faveur des grandes villes qui ont bénéficié plus directement de cette nouvelle infrastructure : Strasbourg, Metz, Nancy et Reims ont cru plus rapidement que leur réseau respectif de petites et moyennes villes.
Cette analyse a permis de souligner les difficultés méthodologiques inhérentes à ce genre d’évaluations. La technique retenue, celle de l’avant-après, entre 2000 et 2008, ne s’intéresse qu’aux équilibres de moyen terme. On peut supposer que l’installation de nouveaux résidents et de nouvelles entreprises prenne un peu de temps et qu’un effet TGV sera visible à plus long terme. De plus, la période étudiée se situe dans le contexte très particulier du début des années 2000, marqué par un boom immobilier sans précédent susceptible d’avoir noyé les éventuels effets de l’infrastructure sur le prix du foncier.
