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Logement

Sont successivement évoqués les prescriptions techniques, les modalités de contrôle, les aides financières existantes, les recours et sanctions applicables et enfin l’accès au logement


24 février 2010
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Sommaire :


Jurisprudence

24 février 2010 (mis à jour le 27 octobre 2015)


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Bailleurs sociaux : financement de la mise en accessibilité

  • Le Conseil d’Etat (décision n°374751 du 21 octobre 2015) considère que si, pour être déductibles en application des dispositions de l’article 1391 C du code général des impôts, des dépenses doivent avoir été engagées pour des travaux qui, dans leur totalité ou pour partie, améliorent effectivement l’accessibilité des immeubles et logements pour les personnes en situation de handicap, ces travaux ne doivent pas nécessairement porter spécifiquement sur des équipements spécialisés pour les personnes handicapées.

 

Responsabilité décennale : l’accessibilité fait partie de la destination

  • La cour de Cassation a indiqué dans sa décision du 5 novembre 2013 (pourvoi n°12-25417) que des rampes réalisées non conformes aux prévisions contractuelles (normes réglementaires notamment) ne permettent pas l’accès des handicapés et rendent l’ouvrage impropre à son utilisation. En conséquence, elles ne sont pas achevées au sens de l’article R. 261-1 du code de la construction et de l’habitation et le garant est tenu d’assurer le financement des reprises de l’ouvrage.

 

Substitution de base légale

  • La cour administrative d’appel de Douai a rappelé qu’un établissement recevant du public (ERP) ne pouvait invoquer les dispositions juridiques applicables aux logements : CAA de Douai, arrêt n°14DA00401, 5 mars 2015

 

Solutions d’accessibilité acceptables

  • La Cour d’appel de Pau a précisé que le concassé calcaire 20/30 ne répond pas à l’objectif réglementaire de "sol non meuble, non glissant et sans obstacle à la roue" (arrêt du 29 novembre 2012).

 

Maintien des conditions d’accessibilité existantes

  • Par la décision du 4 avril 2013, pourvoi n°11-19452, la Cour de Cassation a rappelé que les travaux de modification portant sur un bâtiment ou une partie de bâtiment d’habitation collectif doivent, au minimum, maintenir les conditions d’accessibilité existantes... sous peine de violer l’article R. 111-18-8 du code de la construction et de l’habitation.

 

Annulation de permis de construire et Accessibilité

  • Conditions d’annulation d’un permis de construire d’un bâtiment d’habitation collective : Cour administrative d’appel de Nantes, Arrêt du 22 octobre 2010, n°09NT01934 : le non respect des règles d’accessibilité ne peut être invoqué pour demander l’annulation d’un permis de construire, si le maître d’ouvrage et le maître d’oeuvre ont joint une notice dans laquelle ils s’engagent à respecter les prescriptions d’accessibilité et ils décrivent les caractéristiques générales des locaux, installations et aménagements extérieurs au regard de ces règles d’accessibilité. 
  • Annulation d’un permis de construire : Cour administrative d’appel de Nantes, Arrêt du 8 avril 2008, n°07NT02525 : la Cour a annulé le permis de construire d’un bâtiment d’habitation collective car la notice d’accessibilité jointe à la demande de permis de construire indiquait explicitement que plusieurs prescriptions réglementaires d’accessibilité en seraient pas respectées.

 

Réduction de la SHON des logements construits en respectant les règles d’accessibilité

  • Déduction des 5m2 de SHON : Cour administrative d’appel de Nantes, Arrêt du 21 avril 2009, n°08NT02038 : le bénéfice de la déduction forfaitaire de 5m2 par logement n’est subordonnée qu’au respect des règles relatives à l’accessibilité intérieure des logements. Il ne peut être exigé de satisfaire les prescriptions techniques portant sur l’extérieur du logement, par exemple sur les places de stationnement adaptées aux personnes handicapées.

  • Modalité de vérification du respect des règles d’accessibilité : Tribunal administratif de Versailles, Jugement du 3 janvier 2011, n°0911876 : le tribunal a considéré que l’autorité administrative instruisant la demande de permis de construire (ici le maire) n’était pas compétente pour vérifier le respect des règles d’accessibilité - le demandeur s’étant engagé à respecter ces règles.

Refus de location

  • Condamnation d’un propriétaire pour avoir refuser de louer un logement à une personne handicapée sur le seul motif de son handicap - Fait constituant un délit en vertu des articles 225-1 et 225-2 du code pénal : 17ème chambre du Tribunal de Grande Instance de Paris, Jugement n°0402608235 du 28 juin 2005.

 

Travaux d’accessibilité dans les co-propriétés

  • Copropriété – Tentative d’installation d’un ascenseur contre l’assentiment du conseil de co-propriétaires : Cour d’appel de Versailles, Arrêt du 25 septembre 2006 : l’installation d’un ascenseur porte atteinte à la sécurité du bâtiment, en réduisant une largeur de passage déjà trop étroite. En conséquence, la décision de refus de l’assemblée des co-propriétaires est légitime et la demande d’autorisation judiciaire sollicitée, en vertu de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965, par la personne handicapée pour installer cet ascenseur est rejetée.
  • Copropriété - Tentative d’installation d’un élévateur individuel pour handicapé physique : Cour d’appel de Lyon, n°4311/A/R, 12 février 1986 : La Cour a infirmé le jugement du tribunal de grande instance qui avait autorisé l’installation d’un élévateur individuel pour handicapé physique, en vertu de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965. La Cour a considéré que cet élévateur affectait l’aspect extérieur de l’immeuble d’habitation et qu’il était inesthétique - deux critères imposés par le règlement de la copropriété pour autoriser des travaux dans les parties communes.

 

Prescriptions applicables en matière d’interphonie

  • Appareil d’interphonie - Légalité de l’arrêté du 1er août 2006 : Cour de Cassation, Arrêt du 7 juin 2010, n°316764 : la Cour a considéré que les auteurs de l’arrêté du 1er août 2006 n’avaient pas fait d’erreur manifeste d’appréciation lorsqu’ils ont défini les prescriptions techniques applicables aux appareils d’interphonie.

 

Conséquences d’un accident de la route et Logement

  • Accident de la route - Réparation du préjudice : Cour de Cassation, Arrêt du 11 juin 2009, pourvoi n°08-11127 : la Cour a conclu que le prix d’achat d’un logement adapté au handicap de la victime devait être supporté par la personne responsable de l’accident... et non pas seulement les aménagements du logement rendus nécessaires par le handicap de la personne. Le caractère provisoire d’une location est incompatible avec ces aménagements nécessaires. L’achat d’un logement est une conséquence de l’accident et entre, par conséquent, dans la réparation du préjudice.
  • Accident de la route - Réparation du préjudice : Cour de Cassation, Arrêt du 9 octobre 1996, pourvoi n°94-19.763 : la Cour a validé la position de la Cour d’appel. Celle-ci a condamné le responsable de l’accident à prendre à sa charge les coûts d’acquisition et d’aménagement d’un logement adapté aux besoins de la victime.

 

Obligation de conseil du promoteur-constructeur

  • Obligation de conseil du promoteur-constructeur : Cour de Cassation, Arrêt du 16 juin 2009, pourvoi n°08-15438 : la Cour a rendu définitif un arrêt de la Cour d’appel de Paris précisant que le promoteur-constructeur, en sa qualité de professionnel de l’immobilier) engage sa responsabilité pour violation de son obligation de conseil s’il n’a pas attiré l’attention du futur acquéreur sur les difficultés d’accès aux terrasses (à l’époque aucune disposition réglementaire ou normative n’imposait l’accessibilité des terrasses, mais des recommandations avaient été publiées dès 1982).

 

Responsabilité de la maître d’oeuvre

  • Responsabilité de l’architecte vis-à-vis du promoteur : Cour d’appel de Toulouse, Arrêt n°2000/02161, 25 juin 2001 : Un projet immobilier prévoyait des places de stationnement, certes plus larges que la normale, mais qui ne respectaient pas la réglementation d’accessibilité. Or le promoteur immobilier a réceptionné sans réserve les travaux et aucun élément ne l’a alerté de cette non-conformité. La Cour a considéré que cette non-conformité n’était pas couverte par la réception sans réserve des travaux et la responsabilité de l’architecte était engagée : l’architecte doit avoir une connaissance approfondie de la réglementation en vigueur, ce qui n’est pas nécessairement le cas du promoteur. En conséquence, elle a confirmé la décision sur la garantie de l’architecte vis-à-vis du promoteur.
  • Responsabilité de l’architecte vis-à-vis du promoteur : Cour de cassation, Arrêt du 22 mai 1997, Pourvoi n°95-16.629 : La réception sans réserve de l’ouvrage couvre les défauts de conformité apparents de l’ouvrage et libère l’architecte de sa responsabilité contractuelle de droit commun vis-à-vis du promoteur. Ici le juge a estimé que le non respect de la législation relative à l’accessibilité du logement correspondait effectivement à un défaut de conformité. Toutefois, comme le futur acquéreur avait alerté le promoteur de ce problème (différence de niveau entre le palier et l’appartement) avant la réception des travaux, ce défaut de non-conformité a été jugé comme « apparent » par le juge - le promoteur disposant de l’expertise suffisante pour le constater par lui-même.

  • Responsabilité du maître d’œuvre et du bureau de contrôle : Cour d’appel de Rennes, Arrêt du 9 mars 2006 : La responsabilité du maître d’œuvre est engagée lorsqu’il ne respecte pas les réglementations en vigueur… et que son attention a été attirée sur ce point par les services de sécurité incendie.
    En outre, il appartenait au bureau de contrôle de procéder aux vérifications nécessaires : il ne peut s’exonérer de sa responsabilité en invoquant un manque de renseignement de la part du maître d’ouvrage.
  • Présence de l’acquéreur au moment de la réception des travaux : Cour de Cassation, Pourvoi n°09-70235, 4 novembre 2010 : La réception des travaux au sens de l’article 1642-1 du code civil résulte de l’acte passé entre le maître de l’ouvrage et les constructeurs. La participation de l’acquéreur à cette réception n’a aucun effet juridique.

 

Obligation de loyauté du vendeur

  • Obligation de loyauté et d’information du vendeur vis-à-vis de l’acheteur : Cour d’appel d’Orléans, Arrêt du 9 janvier 2006, n°05/00342 : Les vendeurs ont caché au futur acquéreur que la place de stationnement vendue avec leur appartement était en fait réservée aux personnes handicapées. La Cour a considéré que, comme le parking, certes privé, du bâtiment d’habitation collective débouchait sur la voie publique sans restriction d’accès, il était en fait une voie privée ouverte à la circulation publique, et que par voie de conséquence le code de la route s’appliquait. Ainsi, toute personne handicapée, résident ou visiteur, pouvait occuper légalement cette place de stationnement, d’où une éventuelle restriction d’usage et de jouissance du bien qui pouvait être acquis par l’acheteur. L’annulation de la promesse d’achat n’est pas susceptible d’engendrer réparations financières, car cette décision d’achat n’était pas éclairée !

 

 

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