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Accessibilité

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Respect de la réglementation relative à l’accessibilité des logements et Demandes des futurs acquéreurs

20 juillet 2010 (mis à jour le 20 juillet 2010)

L’article L111-7 du code de la construction et de l’habitation impose à tous les bâtiments d’habitation nouvellement construites (maisons individuelles non construites pour le propre usage du propriétaire et bâtiments d’habitation collective) de respecter des prescriptions techniques d’accessibilité. Cette obligation s’applique également construits pour le propre usage du propriétaire mais pas directement par lui (par exemple les ventes en l’état futur d’achèvement (VEFA), également appelées "Vente sur plan").

Les acquéreurs de ces futurs logements demandent parfois au promoteur immobilier de procéder à de menues modifications avant la réception des travaux, afin d’aménager ces logements tels qu’ils l’entendent – modifications pouvant se faire au détriment des exigences à respecter en matière d’accessibilité et ainsi générer des non conformités.

Face à ces sollicitations pressantes, le secteur immobilier est tenté d’utiliser un document de décharge qui :

  • d’une part formaliserait ces demandes de modification (en stipulant notamment que, avant modifications exigées, le logement voulu par le maître d’ouvrage, conçu par le maître d’œuvre et contrôlé par le bureau de contrôle respectait bien les règles d’accessibilité)
  • et d’autre part démontrerait le fait que l’agent immobilier a bien porté à la connaissance du futur acquéreur les conséquences de ces demandes (à savoir rendre le logement non conforme) et que, ce faisant, il a bien joué son rôle de conseil vis-à-vis du futur acquéreur.

Le but de cette démarche serait de dégager, au maximum, les agents immobiliers de toute responsabilité et risque de contentieux éventuels.

A travers la question écrite n°18177, le ministère du développement durable a signalé que ce document de décharge se devait d’être utilisé avec prudence et parcimonie :

  • En effet, le juge pourrait reprocher au promoteur immobilier de ne pas avoir complètement conseillé l’acheteur.
  • Même si ce document limitait la responsabilité contractuelle existant entre le promoteur et l’acheteur, il ne peut lever la responsabilité délictuelle prévue par l’article 1382 du code civil. (« Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui-par la faute duquel il est arrivé à le réparer »). Cette responsabilité peut être engagée entre deux personnes non liées par un contrat (par exemple entre le futur locataire et l’agent immobilier).
  • Le juge pourrait également considérer comme illicites car non conformes à la réglementation les clauses de ce document de décharge qui expliciteraient les demandes de modification. Ces clauses seraient alors déclarées nulles et sans effet.
  • Enfin, ce document de décharge pourrait être utilisé comme élément de preuve par le juge pour démontrer le caractère intentionnel du non respect des règles d’accessibilité et ainsi appliquer des sanctions pénales. En vertu de l’article L152-4 du code de la construction et de l’habitation, les bénéficiaires des travaux, les utilisateurs du sol, les architectes, les entrepreneurs et toute entreprise responsable de l’exécution des travaux peuvent être sanctionnés d’une amende de 45 000 euros s’ils méconnaissent les exigences d’accessibilité prévues par la loi et la réglementation.

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